Nøkkelen til suksess er tidlig samhandling

Prosjekter

Byggherren bør involvere entreprenøren allerede fra dag én i et utviklingsprosjekt, mener Skanska-prosjektsjef Ole Morten Helland. Det har han svært god erfaring med i prosjektet Kvartal 32 i Kristiansand.

– Selve nøkkelen for å oppnå suksess i et utviklingsprosjekt, er å sikre byggbarhet samt redusere risiko på et så tidlig tidspunkt som overhode mulig, sier Ole Morten Helland, prosjektsjef i Skanska.

Og for å få dette til, er tidlig samhandling mellom byggherre, rådgivere og entreprenør i prosjektet svært viktig. Får man både den viktige fagkunnskapen, kompetansen og erfaringen raskt på plass, kan man sammen definere behov, teknisk krav og realistiske målsetninger.

– Det er uhyre viktig at kunden henter inn relevant spisskompetanse og erfaring fra blant annet entreprenør og andre rådgivere, arkitekter og byggtekniske konsulenter tidlig i prosessen. Hensikten er å ta de riktige valgene, og samtidig luke bort risikoen for kostbare feiltrinn, presiserer Helland.

Går glipp av mye kompetanse

Han sitter i disse dager i prosjektleder-stolen i utbyggingen av Kvartal 32 i Kristiansand, hvor eksisterende bygningsmasse og nybygg skal forvandles til et 29.000 kvadratmeter stort næringsbygg med både kontor, butikker, hotell og restauranter. Kjøpesenterdelen skal åpne høsten 2017, resten skal være helt ferdig i mars 2018.

I Kvartal 32 har byggherre Christiansholm Eiendom AS sluppet Skanska til fra et svært tidlig tidspunkt. Det mener Helland er forbilledlig – og en forutsetning for at et prosjekt kan bli veldig godt.

For Helland mener at et potensielt faremoment i byggebransjen generelt, er at prosjekteier sitter for lenge med prosjektet på egenhånd. Da kan man fort låse seg fast i feilaktige plangrep, som senere blir styrende for prosjektet.

– Man går da glipp av mye kompetanse som kan hjelpe til med å se hva som er mulig og umulig, og hva som er kostnadseffektivt eller ei, sier han.

Hege Njaa Aschim, kommunikasjonsdirektør i Statsbygg, Norges største offentlige utbyggingsaktør, støtter Hellands budskap. Hun er også opptatt av tidlig samhandling.

– Vi ser også at det er veldig nyttig at de forskjellige faggruppene jobber tett sammen helt fra starten av, nettopp fordi samhandling gjør at man slipper doble prosesser.

– Det er veldig effektivt, man får avklart ting tidlig, og man får raskere felles forståelse for hva man skal utvikle, fortsetter Aschim.

Har vært med fra første dag

I Kvartal 32 har Skanska forsøkt å opptre som kundens prosjektleder i utviklingsfasen.

– Og så har vi blitt gitt tillitt til å kunne utøve denne rollen i prosjektgruppen, sier prosjektsjefen.

Helland sier det har gitt dem den friheten og tilliten de ønsker for å finne frem til de løsningene og prosessene som gir et best mulig sluttprodukt for kunden.

– Helt fra starten av har vi kunnet dra nytte av kundens egen fagkompetanse, men vi har også kunnet trekke inn vår egen fagkompetanse og annen vesentlig ekspertkunnskap fra underleverandører. Det har gjort at vi tidlig har kunnet sile ut mye potensielt grums, sier han.

Slik skal det bli: Når Kvartal 32 står ferdig blir det forretninger og serveringssteder i byggets nederste etasjer og kontorer og hotell i de øverste etasjene.
Slik skal det bli: Når Kvartal 32 står ferdig blir det forretninger og serveringssteder i byggets nederste etasjer og kontorer og hotell i de øverste etasjene.

Kjenner hverandre

Helland mener at tilliten Skanska har fått av Christiansholm Eiendom, i stor grad skyldes at de to har samarbeidet i mange år og med flere større prosjekter.

– De vet at vi leverer, og det er viktig for å få til et godt samspill, sier han.

Dessuten tror han det er vesentlig at aktørene har felles forståelse for hverandres forretningsområder, arbeidsmåte og kompetanse.

– Det å sette seg inn i kundens virksomhet og alle kommersielle forutsetninger for at kunden skal lykkes, er et viktig kriterier for å oppnå suksess i prosjekt som Kvartal 32. Da er det også lettere å finne frem til felles forståelse for løsninger som skal gi suksess, sier han.

Helland forteller at da programmeringsfasen begynte i Kvartal 32, startet de først med å diskutere og finne frem til riktig geometri og en levedyktig kommersielle plan for prosjektet.

– De ytre planmessige og politiske begrensingene i prosjektet var utfordrende. Og spisskompetanse på blant annet varehandel og kundeflyt ble hentet inn for å hjelpe til med å ta gode beslutninger.

I skissefasen, der alternative uttegninger og kost-nytte vurderinger ble gjort, testet prosjektgruppen ut 10–15 forskjellige konsepter. Her så man på om de var lønnsomme, og hvordan de lå an i forhold til byggbarhet, arealeffektivitet, butikkmiks og om konseptene var sterke nok for kjøpegruppene i Kristiansand.

– Så ble det supplert med ny kompetanse etter hvert som problemstillingene endret seg, noe som i høy grad var med på å påvirke retningen prosjektet tok, sier han.

Kvartal 32

  • Skanska skal utbedre nybygg og eksisterende bygningsmasse for Christiansholm Eiendom AS.
  • Kontrakten har verdi på 386 millioner kroner.
  • Næringsbygg på 29.000 kvm bruttoareal over fem etasjer og to underetasjer.
  • Skal inneholde kontor-, butikk- , hotell – og restaurantvirksomhet. Parkeringsanlegg i kjelleren.
  • Prosjektet skal være ferdig i mars 2018.

Må levere det man lover

Selv om Helland er svært opptatt av samhandling i tidligfasen, mener han det er like viktig å fortsette dialogen i gjennomføringsfasen.

– Mye av grunnlaget for forståelsen av innholdet i en kontrakt formes gjennom samspillet som etableres på en felles plattform. Derfor er det også vesentlig å videreføre prosjektkulturen i alle ledd i gjennomføringsfasen – det gir kunden trygghet rundt selve byggeprosessen, sier han og fortsetter:

– For kunden skal oppleve at vi er opptatt av å levere, også etter at kontrakten er signert.